家賃保証システムについて注意しておくこと
マンションを新築で購入した場合には、よほど場所が悪くなければたいていは入居者が入ってくるでしょう。
そのため、入居者があらわれなくて困るようなことは最初からありません。
ですが、日本の物件は、時間の経過とともに価値が下がっていくため空室が出始める恐れがあります。
これは初めて不動産投資をした人であってもいくらかは理解をしているところですので、その対策を立てておく必要があります。
そこで、注意をしておきたいのは家賃保証システムです。
全保連などの家賃保証システムとは、保証会社がオーナーの家賃を保証してくれるシステムをいます。（※関連サイト・・・全保連のテレビCM）
その内容を見ていくと、保証会社がオーナーのマンションを借りて毎月家賃を払う仕組みです。
家賃といっても全額支払われるわけではありません。
空室が出た時にその家賃の8割ほど支払ってくれるため、空室が出て収入がなくなり困ることがなくなるでしょう。
当然満室になっていれば、このシステムを使う必要がありませんが将来を見据えてこのシステムを利用すれば大きく赤字になるようなことは考えにくいです。
メリットは大規模修繕などを行ってくれる
このようなシステムがあることで、不動産投資はとりあえず万全のように感じます。
もう一つのメリットは、大規模修繕などを行ってくれることです。
マンションの大規模修繕は、建築してから10年ないしは15年に一回ほど行っていきその都度悪い部分はないかチェックをしていきます。
このチェックをすることで、いざ大きな自然災害が起こった場合にでも安心して暮らすことができるでしょう。
命の補償がされているだけあり、非常に重要な修繕になりますがその分だけ何かとおカネがかかってしまいます。
それと同時に手間がかかってしまうためなかなかこれを実施しているマンションはありません。
ですが、家賃保証の会社にお願いをすれば、大規模修繕の業者に依頼し一通り行ってくれるでしょう。
つまりオーナーとしては面倒臭い作業を一つ減らすことができを特に感じるところです。
もう一つのメリットは、保証会社の方でマンションの管理をしてくれる
もう一つのメリットは、保証会社の方でマンションの管理をしてくれます。
マンションを管理することにより清潔に保つことができ、治安の維持にもつながる可能性が高いです。
ポストに入っているチラシなどを定期的に取り除いたり、マンションの廊下や外のごみを捨てる作業は地味な作業ながらマンションの美観を保つために重要といえます。
それに加えて、賃貸マンションの場合は家賃を回収することが重要です。
この家賃の回収業務は不動産投資委のオーナーからすれば非常にやりにくい作業といえるでしょう。
家賃を払ってくれない人に対して、請求しに行くのはいくら自分の方に正当性があるとはいえ、本心ではやりたくないと考える人が多いはずです。
そのような面倒な業務を保証会社の方で行ってくれ、安心してマンション経営をすることができます。
このように、家賃保証システムは単にや地位を保証するだけでなく大規模修繕やマンションの管理などオーナーにとって面倒臭いと感じることも行ってくれるため積極的に使っている人もいます。
ただ、もし家賃保証システムを利用するならば、事前に知っておかなければならないこともあります。
利用する時は、保証される家賃の額が変わってくる事も知っておく
その一つは、保証される家賃の額が変わって来ることです。
例えば、最初のうちは家賃の8割ほどを保証をしていますが年月が経つにつれ保証する家賃が7割になりやがて6割になっていきます。
おおよそ2年から3年に一度金額が改定されますので、そのたびに金額が下がっていくと考えればよいでしょう。
金額が下がる理由は、少しずつ建物の耐用年数が下がってくるからです。
そのため、理屈としては保証会社の言うことは理にかなっていますがそのことを事前に理解をしておかなければ少しずつオーナーの収入が減ってしまい最終的に赤字に転落することが予想できます。
次に、大規模修繕に関しても知識を入れておく必要があります。
大規模修繕をなぜ保証会社の方で行ってくれるかといえば、保証会社とつながっている大規模修繕の会社があるからです。
大規模修繕を修繕の会社に依頼することで中間マージンをもらう事ができる
保証会社としてはそのマンションが大規模修繕をするたびに提携している修繕の会社に依頼することで中間マージンをもらうことができます。
一軒家とは異なりマンションは世帯数が多いため修繕をする場合にも億単位のお金がかかるでしょう。
この場合に中間マージンとして数パーセントもらうことができればそれだけでかなりの利益になります。
オーナーとしては、保証会社が紹介してくれた業者よりも安い業者が見つかったとしてもそちらに乗り換えることは基本的にできません
もともと契約で大規模修繕は多分保証会社の方でやることになっていますので金額が高くても保証会社に任せなくてはならない運命にあるわけです。
このように考えると、一面において家賃保証システムはメリットがありますが、長期的に考えれば必ずしも得な仕組みとは言い切れません。
お得にするためには、可能なかぎり空室にならないような工夫をするが、最初から空室が出ないマンションを購入することです。
そうすれば、家賃保証のことで困ることもないうえにく大規模修繕でも負担を少なくことができます。
